Δεκατέσσερις «γκρίζες ζώνες» του νομοσχεδίου για τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων, που κρύβουν παγίδες υπερφορολόγησης και προκαλούν αδικίες σε βάρος μεγάλου αριθμού ιδιοκτητών ακινήτων, αποκαλύπτει σήμερα ο «ΤτΚ». Το νέο επαχθές φορολογικό καθεστώς που επιχειρεί να νομοθετήσει η κυβέρνηση για τα ακίνητα εγκυμονεί τον κίνδυνο της πλήρους απαξίωσης των συγκεκριμένων περιουσιακών στοιχείων των περισσοτέρων Ελλήνων πολιτών, καθώς τα φορτώνει με δυσβάσταχτα φορολογικά βάρη και καθιστά ασύμφορη πλέον την κατοχή τους!
Οι παγίδες αυτές βρίσκονται στο «τραπέζι» των συζητήσεων της κυβέρνησης με τους βουλευτές της Ν.Δ. προκειμένου να εξομαλυνθούν και να οδηγήσουν σε αποκλιμάκωση των επιβαρύνσεων.
Αν το σχέδιο νόμου δεν αλλάξει εκ βάθρων ώστε να γίνει δικαιότερο και να εξαλειφθούν οι παραλογισμοί και οι ακρότητες των ρυθμίσεών του, τότε πάρα πολλοί φορολογούμενοι ιδιοκτήτες με πενιχρά εισοδήματα και μικρής αξίας ακίνητη περιουσία θα υπερφορολογηθούν άδικα και δεν θα καταφέρουν να εξοφλήσουν τα ποσά του ΕΝ.Φ.Α. που θα τους καταλογίσει το υπουργείο Οικονομικών. Το τελικό αποτέλεσμα θα είναι όχι μόνο η περαιτέρω μείωση της αξίας των ακινήτων των περισσοτέρων πολιτών αλλά και η μη επίτευξη του στόχου για την είσπραξη 2,9 δισ. ευρώ από την επιβολή του νέου φόρου. Στην περίπτωση αυτή, θα χρειαστεί πλέον να ληφθούν πρόσθετα μέτρα για να καλυφθεί το νέο δημοσιονομικό κενό που θα προκύψει.
Οι αδικίες και οι στρεβλώσεις που προκαλούν οι διατάξεις του νομοσχεδίου για τον ΕΝ.Φ.Α. είναι αναλυτικά οι εξής:
1 Αύξηση φορολογικών επιβαρύνσεων
για εκατομμύρια μικροϊδιοκτήτες
Φορολογούμενοι με μικρής αξίας ακίνητη περιουσία, κάτω των 200.000 ευρώ, αποτελούμενη από διαμερίσματα ή μονοκατοικίες και αγροτεμάχια θα κληθούν να πληρώσουν το 2014 αυξημένες φορολογικές επιβαρύνσεις, εφόσον εφαρμοστούν ως έχουν οι νέες ρυθμίσεις για τον Ενιαίο Φόρο. Ολοι αυτοί οι φορολογούμενοι πληρώνουν αυτή τη στιγμή μόνο το «χαράτσι» για τις ηλεκτροδοτούμενες κατοικίες τους. Με το νομοσχέδιο για τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων, που θα εφαρμοστεί από το 2014, θα φορολογούνται πλέον και για τα ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα για τα οποία πληρώνουν και τώρα φόρο (μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ) και για τα λοιπά κτίσματα (ημιτελή μη ηλεκτροδοτούμενα, αποπερατωμένα μη ηλεκτροδοτούμενα), για τα οποία απαλλάσσονται σήμερα από κάθε φορολογία, και για τα αγροτεμάχια, τους αγρούς, τους βοσκοτόπους και τις λοιπές εδαφικές εκτάσεις εκτός σχεδίων πόλεων ή οικισμών για τα οποία επίσης σήμερα φοροαπαλλάσσονται!
2 Σημαντική μείωση επιβαρύνσεων
για πλούσιους που κατέχουν πολυτελείς βίλες
Η επιβολή του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων το 2014 συνεπάγεται αυτόματα την κατάργηση του Εκτάκτου Ειδικού Τέλους Ακινήτων (ΕΕΤΑ ή «χαρατσιού») αλλά και του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ), ο οποίος επιβαρύνει σήμερα όσους κατέχουν κτίσματα και εντός σχεδίου οικόπεδα συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ. Συνέπεια αυτού θα είναι να γλιτώσουν από την πληρωμή φόρων ύψους πολλών χιλιάδων ευρώ όσοι κατέχουν πολυτελείς κατοικίες και οικόπεδα-φιλέτα σε κοσμοπολίτικα μέρη της χώρας, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Κηφισιά, η Εκάλη και η Βουλιαγμένη! Αυτό θα οφείλεται στο γεγονός ότι ο ΦΑΠ που εφαρμόζεται αυτή τη στιγμή προκαλεί στους φορολογούμενους με ακίνητη περιουσία μεγάλης αξίας πολύ υψηλές φορολογικές επιβαρύνσεις, καθώς οι αντικειμενικές αξίες των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων οικοπέδων που κατέχουν οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι αθροίζονται και φορολογούνται με μία ενιαία κλίμακα, όπου οι συντελεστές φθάνουν μέχρι και το 1% ή και το 2% επί της συνολικής φορολογητέας αξίας της περιουσίας. Αντιθέτως, με τις διατάξεις του νομοσχεδίου για τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων προβλέπεται η ξεχωριστή, αυτοτελής φορολόγηση κάθε κτίσματος, κάθε οικοπέδου και κάθε αγροτεμαχίου με σχετικά πολύ χαμηλότερους συντελεστές φορολόγησης από αυτούς που προβλέπουν οι διατάξεις για τον ΦΑΠ.
3 Υπολογισμός επί των εξωπραγματικών
αντικειμενικών αξιών
Οι βασικοί συντελεστές υπολογισμού του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων για τα κτίσματα και τα εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών οικόπεδα δεν προσδιορίζονται με βάση τις πραγματικές τιμές των ακινήτων αλλά με βάση τις αντικειμενικές αξίες τους, που είναι υψηλότερες από τις πραγματικές στις περισσότερες περιοχές της χώρας. Συνεπώς, το ύψος του φόρου διαμορφώνεται σε επίπεδα που δεν αντιστοιχούν στις πραγματικές τιμές των ακινήτων αλλά σε πολύ υψηλότερες μη ισχύουσες πλέον στην αγορά αξίες, με αποτέλεσμα οι περισσότεροι ιδιοκτήτες να υπερφορολογούνται.
4 Φορολόγηση «κενών», ξενοίκιαστων, μη ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων που δεν αποδίδουν εισόδημα Ολα τα κτίσματα είτε χρησιμοποιούνται είτε είναι κενά είτε ηλεκτροδοτούνται είτε όχι φορολογούνται με τον ίδιο τρόπο. Δεν προβλέπεται δηλαδή καμία μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης για κτίσματα κατοικιών ή επαγγελματικής στέγης που έχουν ξενοικιαστεί, είναι «κενά» και δεν ηλεκτροδοτούνται.
5 Αναντιστοιχία μεταξύ Συντελεστών
Αξιοποίησης Οικοπέδων και συντελεστών δόμησης
Οι Συντελεστές Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ) που σκοπεύει να χρησιμοποιήσει το υπουργείο Οικονομικών για να υπολογίσει τη φορολογητέα αξία των οικοπέδων και να προσδιορίσει τον οφειλόμενο Ενιαίο Φόρο Ακινήτων δεν αντιστοιχούν στους πραγματικούς συντελεστές δόμησης που λαμβάνουν υπόψη τους οι πολεοδομίες. Στις περισσότερες περιπτώσεις οι ΣΑΟ είναι μεγαλύτεροι από τους συντελεστές δόμησης και βγάζουν εξωπραγματικές αξίες με συνέπεια οι φόροι που θα προκύπτουν να είναι υπέρογκοι. Επιπλέον, το εάν έχει εξαντληθεί η δομήσιμη επιφάνεια των εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών οικοπέδων θα προσδιορίζεται με βάση τους ΣΑΟ κι όχι με βάση τους πραγματικούς συντελεστές δόμησης! Συνεπώς, είναι πολύ πιθανό ακόμη και φορολογούμενοι που έχουν εξαντλήσει τους συντελεστές δόμησης των οικοπέδων τους να κληθούν να πληρώσουν το νέο φόρο όχι μόνο για τα κτίσματα που έχουν κατασκευάσει στα οικόπεδά τους αλλά και για σημαντικά ακάλυπτα τμήματα των οικοπέδων τους τα οποία θα θεωρηθούν από το υπουργείο Οικονομικών ως δομήσιμα. Το υπουργείο Οικονομικών θα θεωρήσει δηλαδή με βάση τους ΣΑΟ που θα λάβει υπόψη του ότι οι συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες δεν έχουν καλύψει όλη τη δομήσιμη επιφάνεια των οικοπέδων τους, ενώ στην πραγματικότητα αυτό θα έχει γίνει!
6 Υπερφορολόγηση πολλών οικοπέδων
που βρίσκονται εντός σχεδίων πόλεων
Σε πολλές περιπτώσεις οικοπέδων που βρίσκονται σε περιοχές εντός σχεδίων πόλεων και δεν έχουν οικοδομηθεί, οι φόροι που προκύπτουν είναι μεγαλύτεροι από αυτούς που θα προέκυπταν αν τα ίδια οικόπεδα είχαν οικοδομηθεί!
7 Επιβολή του φόρου και στα «γιαπιά»
Τα κτίσματα των οποίων η κατασκευή δεν έχει ολοκληρωθεί αλλά παραμένουν ημιτελή, δηλαδή τα «γιαπιά», θα φορολογούνται, είτε έχουν είτε δεν έχουν εργοταξιακό ρεύμα! Για τα κτίσματα αυτά θα ισχύει απλά μειωτικός συντελεστής 0,4, δηλαδή η επιβάρυνσή τους σε σύγκριση με τα κανονικά κτίσματα (αποπερατωμένα, συντηρημένα και χρησιμοποιούμενα) θα είναι μειωμένη κατά 60%.
8 Φορολόγηση ακόμη και κατεστραμμένων
ή εγκαταλελειμμένων κτισμάτων
Με τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων θα επιβαρύνονται ακόμη και κτίσματα που έχουν καταντήσει ερείπια, λόγω καταστροφής ή μη χρησιμοποίησής τους, ακόμη κι αυτά που έχουν μερική έλλειψη στέγης! Τα κτίσματα αυτά θα θεωρούνται ως «ημιτελή» και θα φορολογούνται με μειωτικό συντελεστή 0,4.
9 Επιβολή βαρύτατου φόρου
σε αγροτεμάχια εντός ορίων οικισμών
Τα αγροτεμάχια που βρίσκονται σε περιοχές εντός ορίων οικισμών θα φορολογούνται ως οικόπεδα με πολύ υψηλούς συντελεστές φόρου. Πρόκειται ουσιαστικά για εκτάσεις γης άνω των 500 τετραγωνικών μέτρων ή άνω του ενός στρέμματος, στις οποίες είναι κτισμένα τα σπίτια στα περισσότερα χωριά της ηπειρωτικής και της νησιωτικής Ελλάδος. Πρόκειται επίσης για χωράφια με επιφάνειες 3-4 στρεμμάτων που βρίσκονται σε πολλούς οικισμούς, κυρίως σε νησιωτικές περιοχές της χώρας.
10 Φορολόγηση αγροτεμαχίων
που δεν αξιοποιούνται ή έχουν καταπατηθεί
Με τον Ενιαίο Φόρο θα επιβαρύνονται όλες ανεξαιρέτως οι εκτάσεις γης που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίων πόλεων ή οικισμών, ακόμη κι αν δεν καλλιεργούνται ή δεν αξιοποιούνται με άλλο τρόπο και ως εκ τούτου δεν αποφέρουν κανένα εισόδημα και είναι αδύνατο να πωληθούν. Για παράδειγμα, εκτάσεις που είναι δασικές και δεν είναι δυνατό να καλλιεργηθούν ή να οικοδομηθούν ή να αξιοποιηθούν με οποιονδήποτε άλλο τρόπο, οπότε δεν υπάρχει περίπτωση ποτέ να πωληθούν, θα φορολογούνται! Οι ιδιοκτήτες τους αν και δεν θα μπορούν ούτε να τις εκμεταλλευτούν ούτε να τις πωλήσουν θα υποχρεώνονται να πληρώνουν γι’ αυτές φόρους κάθε χρόνο. Ως αξιοποιούμενες και αποδίδουσες εισόδημα θα φορολογούνται εξάλλου ακόμη και οι εκτάσεις γης που έχουν καταπατηθεί!
11 Πενταπλασιασμός του φόρου αγροτεμαχίων σε κάθε περίπτωση ύπαρξης εξοχικής κατοικίας οποιασδήποτε επιφάνειας
Σε κάθε περίπτωση κατά την οποία μέσα σε ένα αγροτεμάχιο ή άλλη έκταση γης εκτός σχεδίου έχει ανεγερθεί κτίσμα που χρησιμοποιείται ως κατοικία, πλην της περιπτώσεως κατά την οποία η κατοικία είναι η μοναδική της οικογένειας του ιδιοκτήτη κι έχει εμβαδόν μέχρι 150 τ.μ., ο φόρος που αναλογεί στην εδαφική έκταση θα πενταπλασιάζεται! Δηλαδή σε κάθε περίπτωση εξοχικής κατοικίας ο πενταπλασιασμός του φόρου θα γίνεται οποιαδήποτε κι αν είναι η επιφάνειά της, είτε 30 τ.μ. είτε 50 τ.μ. είτε 100 τ.μ. είτε 200 τ.μ. είτε 250 τ.μ. Ετσι δύο αγροτεμάχια ίδιας έκτασης στην ίδια περιοχή θα επιβαρύνονται με τον ίδιο πενταπλάσιο φόρο, ακόμη κι αν στο ένα υπάρχει κατοικία 50 τ.μ. και στο άλλο υπάρχει κατοικία 200 τ.μ..
12 Φορολόγηση ακινήτων υποθηκευμένων, επιδίκων, διατηρητέων και απαλλοτριωτέων χωρίς καμία διάκριση Ακίνητα τα οποία έχουν υποθηκευτεί στις τράπεζες και οι ιδιοκτήτες τους κινδυνεύουν να τα χάσουν διότι δεν μπορούν να αποπληρώσουν εγκαίρως τα δάνειά τους, ακίνητα απαλλοτριωτέα ή επίδικα, καθώς και κτίσματα που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα, μπαίνουν στο ίδιο… τσουβάλι και φορολογούνται χωρίς καμία διάκριση με τους ίδιους ακριβώς συντελεστές που ισχύουν και για τα υπόλοιπα κτίσματα που δεν παρουσιάζουν αυτές τις ιδιαιτερότητες.
13 Φορολόγηση αποθηκευτικών χώρων που έχουν ποσοστά επί του οικοπέδου ως χώρων κύριας χρήσης
Αποθήκες σε πολυκατοικίες με ποσοστά επί του οικοπέδου, οι οποίες αποτελούν ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, θα φορολογούνται όπως και οι κατοικίες! Το νομοσχέδιο προβλέπει, βεβαίως, για αποθήκες που είναι παρακολουθήματα οικίας, Συντελεστή Βοηθητικών Χώρων (ΣΒΧ) 0,1. Κάτι τέτοιο όμως δεν ισχύει για τις αποθήκες που είναι ανεξάρτητες ιδιοκτησίες. Ομως η εμπορική ή η αντικειμενική αξία μιας αποθήκης είναι πολύ μικρότερη από την αντίστοιχη αξία μιας κατοικίας. Επίσης το προσδοκώμενο εισόδημα από την αποθήκη είναι κατά πολύ μικρότερο από το αντίστοιχο της κατοικίας, οπότε θα έπρεπε να υπολογιστεί και αντίστοιχα πολύ μικρότερος φόρος.
Επιβολή του φόρου και σε οικονομικά αδύναμους
14 Ακόμη και πάμφτωχοι φορολογούμενοι θα πρέπει να πληρώνουν κάθε χρόνο τουλάχιστον το 50% του νέου φόρου! Αν μάλιστα η εφορία τούς προσδιορίσει τα εισοδήματα με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης σε επίπεδα υψηλότερα των εισοδηματικών ορίων για τη μερική απαλλαγή ή εάν έχουν ληξιπρόθεσμα χρέη στο Δημόσιο ή τα ασφαλιστικά ταμεία τότε θα υποχρεώνονται να πληρώνουν ολόκληρο το φόρο! Ειδικότερα, το νομοσχέδιο για τον ΕΝ.Φ.Α. προβλέπει ότι, σε περιπτώσεις διαπιστωμένης οικονομικής αδυναμίας πληρωμής του νέου φόρου, θα χορηγείται έκπτωση 50% επί του συνολικού φόρου εφόσον πληρούνται ταυτόχρονα τα εξής κριτήρια:
α) Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του προηγούμενου φορολογικού έτους δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τις 7.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τη σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος. Αυτό σημαίνει ότι για να απαλλαγεί από το 50% του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων μια οικογένεια με 2 γονείς και 2 παιδιά, το συνολικό ετήσιο φορολογητέο εισόδημά της δεν θα πρέπει να ξεπερνά τις 10.000 ευρώ. Ως «συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα» θα λαμβάνεται υπόψη το μεγαλύτερο ποσό μεταξύ του δηλωθέντος εισοδήματος και του εισοδήματος που προσδιορίζεται με βάση τα «τεκμήρια διαβίωσης» και «περιουσίας». Αν λοιπόν ένα ζευγάρι έγγαμων φορολογουμένων με 2 παιδιά και ετήσιο συνολικό δηλωθέν εισόδημα 5.000 ευρώ κατέχει ένα διαμέρισμα 80 τετραγωνικών μέτρων κι ένα Ι.Χ. αυτοκίνητο 1.300 κυβικών εκατοστών 12ετίας, η εφορία θα προσδιορίζει το εισόδημα με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης στο πολύ υψηλότερο επίπεδο των 10.800 ευρώ, λαμβάνοντας υπόψη το ελάχιστο τεκμήριο των 5.000 ευρώ που ισχύει για τους έγγαμους και επιπλέον τεκμήρια 3.200 ευρώ για το διαμέρισμα και 2.600 ευρώ για το Ι.Χ. Ετσι, επειδή το τεκμαρτό εισόδημα των 10.800 ευρώ θα είναι μεγαλύτερο του εισοδηματικού ορίου των 10.000 ευρώ που ισχύει για τη μερική απαλλαγή της οικογένειας, οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι δεν θα μπορούν να απαλλαγούν από το 50% του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων και θα καλούνται να τον πληρώσουν ολόκληρο!
β) Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων, των εντός σχεδίου οικοπέδων και των εκτός σχεδίου εκτάσεων γης που περιλαμβάνονται στην ιδιοκτησία του φορολογούμενου και των εξαρτώμενων μελών της οικογένειάς του δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά μέτρα, προκειμένου για κτίσματα, ή τα 500 τ.μ. προκειμένου για οικόπεδα εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, ή τα 6.000 τ.μ., προκειμένου για εκτάσεις γης εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού. Αν μια οικογένεια άνεργων γονέων με 2 παιδιά και ετήσιο εισόδημα 5.000 ευρώ κατέχει ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. και ένα σπίτι στο χωριό 75 τ.μ. ή αγροτεμάχια συνολικής έκτασης 7 στρεμμάτων δεν θα δικαιούται έκπτωσης 50% από τον Ενιαίο Φόρο και θα καλείται να τον πληρώσει ολόκληρο!
γ) Ο φορολογούμενος, η σύζυγος και τα εξαρτώμενα μέλη της οικογένειάς του δεν θα πρέπει να έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία. Ακόμη δηλαδή κι αν υπάρχουν φορολογούμενοι που θα έχουν καταφέρει να πληρούν τα 2 προηγούμενα πολύ αυστηρά εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια θα χάνουν το δικαίωμα απαλλαγής από το 50% του Ενιαίου Φόρου, αν χρωστούν στο Δημόσιο ή στα ασφαλιστικά ταμεία!
Εκπτωση 100% επί του συνολικού βεβαιωθέντος φόρου, δηλαδή πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝ.Φ.Α., μόνο σε οικογένειες με τρία ή περισσότερα εξαρτώμενα μέλη, δηλαδή σε τρίτεκνους και πολύτεκνους γονείς οι οποίοι πληρούν ταυτόχρονα και τα τρία προαναφερθέντα κριτήρια (εισοδήματος, ακίνητης περιουσίας και μη ύπαρξης οφειλών προς το Δημόσιο ή προς τα ασφαλιστικά ταμεία).
ΓΙΩΡΓΟΣ ΠΑΛΑΙΤΣΑΚΗΣ
gpalaitsakis@e-typos.com
Δημοσιεύεται στον Τύπο της Κυριακής
Οι παγίδες αυτές βρίσκονται στο «τραπέζι» των συζητήσεων της κυβέρνησης με τους βουλευτές της Ν.Δ. προκειμένου να εξομαλυνθούν και να οδηγήσουν σε αποκλιμάκωση των επιβαρύνσεων.
Αν το σχέδιο νόμου δεν αλλάξει εκ βάθρων ώστε να γίνει δικαιότερο και να εξαλειφθούν οι παραλογισμοί και οι ακρότητες των ρυθμίσεών του, τότε πάρα πολλοί φορολογούμενοι ιδιοκτήτες με πενιχρά εισοδήματα και μικρής αξίας ακίνητη περιουσία θα υπερφορολογηθούν άδικα και δεν θα καταφέρουν να εξοφλήσουν τα ποσά του ΕΝ.Φ.Α. που θα τους καταλογίσει το υπουργείο Οικονομικών. Το τελικό αποτέλεσμα θα είναι όχι μόνο η περαιτέρω μείωση της αξίας των ακινήτων των περισσοτέρων πολιτών αλλά και η μη επίτευξη του στόχου για την είσπραξη 2,9 δισ. ευρώ από την επιβολή του νέου φόρου. Στην περίπτωση αυτή, θα χρειαστεί πλέον να ληφθούν πρόσθετα μέτρα για να καλυφθεί το νέο δημοσιονομικό κενό που θα προκύψει.
Οι αδικίες και οι στρεβλώσεις που προκαλούν οι διατάξεις του νομοσχεδίου για τον ΕΝ.Φ.Α. είναι αναλυτικά οι εξής:
1 Αύξηση φορολογικών επιβαρύνσεων
για εκατομμύρια μικροϊδιοκτήτες
Φορολογούμενοι με μικρής αξίας ακίνητη περιουσία, κάτω των 200.000 ευρώ, αποτελούμενη από διαμερίσματα ή μονοκατοικίες και αγροτεμάχια θα κληθούν να πληρώσουν το 2014 αυξημένες φορολογικές επιβαρύνσεις, εφόσον εφαρμοστούν ως έχουν οι νέες ρυθμίσεις για τον Ενιαίο Φόρο. Ολοι αυτοί οι φορολογούμενοι πληρώνουν αυτή τη στιγμή μόνο το «χαράτσι» για τις ηλεκτροδοτούμενες κατοικίες τους. Με το νομοσχέδιο για τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων, που θα εφαρμοστεί από το 2014, θα φορολογούνται πλέον και για τα ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα για τα οποία πληρώνουν και τώρα φόρο (μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ) και για τα λοιπά κτίσματα (ημιτελή μη ηλεκτροδοτούμενα, αποπερατωμένα μη ηλεκτροδοτούμενα), για τα οποία απαλλάσσονται σήμερα από κάθε φορολογία, και για τα αγροτεμάχια, τους αγρούς, τους βοσκοτόπους και τις λοιπές εδαφικές εκτάσεις εκτός σχεδίων πόλεων ή οικισμών για τα οποία επίσης σήμερα φοροαπαλλάσσονται!
2 Σημαντική μείωση επιβαρύνσεων
για πλούσιους που κατέχουν πολυτελείς βίλες
Η επιβολή του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων το 2014 συνεπάγεται αυτόματα την κατάργηση του Εκτάκτου Ειδικού Τέλους Ακινήτων (ΕΕΤΑ ή «χαρατσιού») αλλά και του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ), ο οποίος επιβαρύνει σήμερα όσους κατέχουν κτίσματα και εντός σχεδίου οικόπεδα συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ. Συνέπεια αυτού θα είναι να γλιτώσουν από την πληρωμή φόρων ύψους πολλών χιλιάδων ευρώ όσοι κατέχουν πολυτελείς κατοικίες και οικόπεδα-φιλέτα σε κοσμοπολίτικα μέρη της χώρας, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Κηφισιά, η Εκάλη και η Βουλιαγμένη! Αυτό θα οφείλεται στο γεγονός ότι ο ΦΑΠ που εφαρμόζεται αυτή τη στιγμή προκαλεί στους φορολογούμενους με ακίνητη περιουσία μεγάλης αξίας πολύ υψηλές φορολογικές επιβαρύνσεις, καθώς οι αντικειμενικές αξίες των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων οικοπέδων που κατέχουν οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι αθροίζονται και φορολογούνται με μία ενιαία κλίμακα, όπου οι συντελεστές φθάνουν μέχρι και το 1% ή και το 2% επί της συνολικής φορολογητέας αξίας της περιουσίας. Αντιθέτως, με τις διατάξεις του νομοσχεδίου για τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων προβλέπεται η ξεχωριστή, αυτοτελής φορολόγηση κάθε κτίσματος, κάθε οικοπέδου και κάθε αγροτεμαχίου με σχετικά πολύ χαμηλότερους συντελεστές φορολόγησης από αυτούς που προβλέπουν οι διατάξεις για τον ΦΑΠ.
3 Υπολογισμός επί των εξωπραγματικών
αντικειμενικών αξιών
Οι βασικοί συντελεστές υπολογισμού του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων για τα κτίσματα και τα εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών οικόπεδα δεν προσδιορίζονται με βάση τις πραγματικές τιμές των ακινήτων αλλά με βάση τις αντικειμενικές αξίες τους, που είναι υψηλότερες από τις πραγματικές στις περισσότερες περιοχές της χώρας. Συνεπώς, το ύψος του φόρου διαμορφώνεται σε επίπεδα που δεν αντιστοιχούν στις πραγματικές τιμές των ακινήτων αλλά σε πολύ υψηλότερες μη ισχύουσες πλέον στην αγορά αξίες, με αποτέλεσμα οι περισσότεροι ιδιοκτήτες να υπερφορολογούνται.
4 Φορολόγηση «κενών», ξενοίκιαστων, μη ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων που δεν αποδίδουν εισόδημα Ολα τα κτίσματα είτε χρησιμοποιούνται είτε είναι κενά είτε ηλεκτροδοτούνται είτε όχι φορολογούνται με τον ίδιο τρόπο. Δεν προβλέπεται δηλαδή καμία μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης για κτίσματα κατοικιών ή επαγγελματικής στέγης που έχουν ξενοικιαστεί, είναι «κενά» και δεν ηλεκτροδοτούνται.
5 Αναντιστοιχία μεταξύ Συντελεστών
Αξιοποίησης Οικοπέδων και συντελεστών δόμησης
Οι Συντελεστές Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ) που σκοπεύει να χρησιμοποιήσει το υπουργείο Οικονομικών για να υπολογίσει τη φορολογητέα αξία των οικοπέδων και να προσδιορίσει τον οφειλόμενο Ενιαίο Φόρο Ακινήτων δεν αντιστοιχούν στους πραγματικούς συντελεστές δόμησης που λαμβάνουν υπόψη τους οι πολεοδομίες. Στις περισσότερες περιπτώσεις οι ΣΑΟ είναι μεγαλύτεροι από τους συντελεστές δόμησης και βγάζουν εξωπραγματικές αξίες με συνέπεια οι φόροι που θα προκύπτουν να είναι υπέρογκοι. Επιπλέον, το εάν έχει εξαντληθεί η δομήσιμη επιφάνεια των εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών οικοπέδων θα προσδιορίζεται με βάση τους ΣΑΟ κι όχι με βάση τους πραγματικούς συντελεστές δόμησης! Συνεπώς, είναι πολύ πιθανό ακόμη και φορολογούμενοι που έχουν εξαντλήσει τους συντελεστές δόμησης των οικοπέδων τους να κληθούν να πληρώσουν το νέο φόρο όχι μόνο για τα κτίσματα που έχουν κατασκευάσει στα οικόπεδά τους αλλά και για σημαντικά ακάλυπτα τμήματα των οικοπέδων τους τα οποία θα θεωρηθούν από το υπουργείο Οικονομικών ως δομήσιμα. Το υπουργείο Οικονομικών θα θεωρήσει δηλαδή με βάση τους ΣΑΟ που θα λάβει υπόψη του ότι οι συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες δεν έχουν καλύψει όλη τη δομήσιμη επιφάνεια των οικοπέδων τους, ενώ στην πραγματικότητα αυτό θα έχει γίνει!
6 Υπερφορολόγηση πολλών οικοπέδων
που βρίσκονται εντός σχεδίων πόλεων
Σε πολλές περιπτώσεις οικοπέδων που βρίσκονται σε περιοχές εντός σχεδίων πόλεων και δεν έχουν οικοδομηθεί, οι φόροι που προκύπτουν είναι μεγαλύτεροι από αυτούς που θα προέκυπταν αν τα ίδια οικόπεδα είχαν οικοδομηθεί!
7 Επιβολή του φόρου και στα «γιαπιά»
Τα κτίσματα των οποίων η κατασκευή δεν έχει ολοκληρωθεί αλλά παραμένουν ημιτελή, δηλαδή τα «γιαπιά», θα φορολογούνται, είτε έχουν είτε δεν έχουν εργοταξιακό ρεύμα! Για τα κτίσματα αυτά θα ισχύει απλά μειωτικός συντελεστής 0,4, δηλαδή η επιβάρυνσή τους σε σύγκριση με τα κανονικά κτίσματα (αποπερατωμένα, συντηρημένα και χρησιμοποιούμενα) θα είναι μειωμένη κατά 60%.
8 Φορολόγηση ακόμη και κατεστραμμένων
ή εγκαταλελειμμένων κτισμάτων
Με τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων θα επιβαρύνονται ακόμη και κτίσματα που έχουν καταντήσει ερείπια, λόγω καταστροφής ή μη χρησιμοποίησής τους, ακόμη κι αυτά που έχουν μερική έλλειψη στέγης! Τα κτίσματα αυτά θα θεωρούνται ως «ημιτελή» και θα φορολογούνται με μειωτικό συντελεστή 0,4.
9 Επιβολή βαρύτατου φόρου
σε αγροτεμάχια εντός ορίων οικισμών
Τα αγροτεμάχια που βρίσκονται σε περιοχές εντός ορίων οικισμών θα φορολογούνται ως οικόπεδα με πολύ υψηλούς συντελεστές φόρου. Πρόκειται ουσιαστικά για εκτάσεις γης άνω των 500 τετραγωνικών μέτρων ή άνω του ενός στρέμματος, στις οποίες είναι κτισμένα τα σπίτια στα περισσότερα χωριά της ηπειρωτικής και της νησιωτικής Ελλάδος. Πρόκειται επίσης για χωράφια με επιφάνειες 3-4 στρεμμάτων που βρίσκονται σε πολλούς οικισμούς, κυρίως σε νησιωτικές περιοχές της χώρας.
10 Φορολόγηση αγροτεμαχίων
που δεν αξιοποιούνται ή έχουν καταπατηθεί
Με τον Ενιαίο Φόρο θα επιβαρύνονται όλες ανεξαιρέτως οι εκτάσεις γης που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίων πόλεων ή οικισμών, ακόμη κι αν δεν καλλιεργούνται ή δεν αξιοποιούνται με άλλο τρόπο και ως εκ τούτου δεν αποφέρουν κανένα εισόδημα και είναι αδύνατο να πωληθούν. Για παράδειγμα, εκτάσεις που είναι δασικές και δεν είναι δυνατό να καλλιεργηθούν ή να οικοδομηθούν ή να αξιοποιηθούν με οποιονδήποτε άλλο τρόπο, οπότε δεν υπάρχει περίπτωση ποτέ να πωληθούν, θα φορολογούνται! Οι ιδιοκτήτες τους αν και δεν θα μπορούν ούτε να τις εκμεταλλευτούν ούτε να τις πωλήσουν θα υποχρεώνονται να πληρώνουν γι’ αυτές φόρους κάθε χρόνο. Ως αξιοποιούμενες και αποδίδουσες εισόδημα θα φορολογούνται εξάλλου ακόμη και οι εκτάσεις γης που έχουν καταπατηθεί!
11 Πενταπλασιασμός του φόρου αγροτεμαχίων σε κάθε περίπτωση ύπαρξης εξοχικής κατοικίας οποιασδήποτε επιφάνειας
Σε κάθε περίπτωση κατά την οποία μέσα σε ένα αγροτεμάχιο ή άλλη έκταση γης εκτός σχεδίου έχει ανεγερθεί κτίσμα που χρησιμοποιείται ως κατοικία, πλην της περιπτώσεως κατά την οποία η κατοικία είναι η μοναδική της οικογένειας του ιδιοκτήτη κι έχει εμβαδόν μέχρι 150 τ.μ., ο φόρος που αναλογεί στην εδαφική έκταση θα πενταπλασιάζεται! Δηλαδή σε κάθε περίπτωση εξοχικής κατοικίας ο πενταπλασιασμός του φόρου θα γίνεται οποιαδήποτε κι αν είναι η επιφάνειά της, είτε 30 τ.μ. είτε 50 τ.μ. είτε 100 τ.μ. είτε 200 τ.μ. είτε 250 τ.μ. Ετσι δύο αγροτεμάχια ίδιας έκτασης στην ίδια περιοχή θα επιβαρύνονται με τον ίδιο πενταπλάσιο φόρο, ακόμη κι αν στο ένα υπάρχει κατοικία 50 τ.μ. και στο άλλο υπάρχει κατοικία 200 τ.μ..
12 Φορολόγηση ακινήτων υποθηκευμένων, επιδίκων, διατηρητέων και απαλλοτριωτέων χωρίς καμία διάκριση Ακίνητα τα οποία έχουν υποθηκευτεί στις τράπεζες και οι ιδιοκτήτες τους κινδυνεύουν να τα χάσουν διότι δεν μπορούν να αποπληρώσουν εγκαίρως τα δάνειά τους, ακίνητα απαλλοτριωτέα ή επίδικα, καθώς και κτίσματα που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα, μπαίνουν στο ίδιο… τσουβάλι και φορολογούνται χωρίς καμία διάκριση με τους ίδιους ακριβώς συντελεστές που ισχύουν και για τα υπόλοιπα κτίσματα που δεν παρουσιάζουν αυτές τις ιδιαιτερότητες.
13 Φορολόγηση αποθηκευτικών χώρων που έχουν ποσοστά επί του οικοπέδου ως χώρων κύριας χρήσης
Αποθήκες σε πολυκατοικίες με ποσοστά επί του οικοπέδου, οι οποίες αποτελούν ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, θα φορολογούνται όπως και οι κατοικίες! Το νομοσχέδιο προβλέπει, βεβαίως, για αποθήκες που είναι παρακολουθήματα οικίας, Συντελεστή Βοηθητικών Χώρων (ΣΒΧ) 0,1. Κάτι τέτοιο όμως δεν ισχύει για τις αποθήκες που είναι ανεξάρτητες ιδιοκτησίες. Ομως η εμπορική ή η αντικειμενική αξία μιας αποθήκης είναι πολύ μικρότερη από την αντίστοιχη αξία μιας κατοικίας. Επίσης το προσδοκώμενο εισόδημα από την αποθήκη είναι κατά πολύ μικρότερο από το αντίστοιχο της κατοικίας, οπότε θα έπρεπε να υπολογιστεί και αντίστοιχα πολύ μικρότερος φόρος.
Επιβολή του φόρου και σε οικονομικά αδύναμους
14 Ακόμη και πάμφτωχοι φορολογούμενοι θα πρέπει να πληρώνουν κάθε χρόνο τουλάχιστον το 50% του νέου φόρου! Αν μάλιστα η εφορία τούς προσδιορίσει τα εισοδήματα με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης σε επίπεδα υψηλότερα των εισοδηματικών ορίων για τη μερική απαλλαγή ή εάν έχουν ληξιπρόθεσμα χρέη στο Δημόσιο ή τα ασφαλιστικά ταμεία τότε θα υποχρεώνονται να πληρώνουν ολόκληρο το φόρο! Ειδικότερα, το νομοσχέδιο για τον ΕΝ.Φ.Α. προβλέπει ότι, σε περιπτώσεις διαπιστωμένης οικονομικής αδυναμίας πληρωμής του νέου φόρου, θα χορηγείται έκπτωση 50% επί του συνολικού φόρου εφόσον πληρούνται ταυτόχρονα τα εξής κριτήρια:
α) Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του προηγούμενου φορολογικού έτους δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τις 7.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τη σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος. Αυτό σημαίνει ότι για να απαλλαγεί από το 50% του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων μια οικογένεια με 2 γονείς και 2 παιδιά, το συνολικό ετήσιο φορολογητέο εισόδημά της δεν θα πρέπει να ξεπερνά τις 10.000 ευρώ. Ως «συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα» θα λαμβάνεται υπόψη το μεγαλύτερο ποσό μεταξύ του δηλωθέντος εισοδήματος και του εισοδήματος που προσδιορίζεται με βάση τα «τεκμήρια διαβίωσης» και «περιουσίας». Αν λοιπόν ένα ζευγάρι έγγαμων φορολογουμένων με 2 παιδιά και ετήσιο συνολικό δηλωθέν εισόδημα 5.000 ευρώ κατέχει ένα διαμέρισμα 80 τετραγωνικών μέτρων κι ένα Ι.Χ. αυτοκίνητο 1.300 κυβικών εκατοστών 12ετίας, η εφορία θα προσδιορίζει το εισόδημα με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης στο πολύ υψηλότερο επίπεδο των 10.800 ευρώ, λαμβάνοντας υπόψη το ελάχιστο τεκμήριο των 5.000 ευρώ που ισχύει για τους έγγαμους και επιπλέον τεκμήρια 3.200 ευρώ για το διαμέρισμα και 2.600 ευρώ για το Ι.Χ. Ετσι, επειδή το τεκμαρτό εισόδημα των 10.800 ευρώ θα είναι μεγαλύτερο του εισοδηματικού ορίου των 10.000 ευρώ που ισχύει για τη μερική απαλλαγή της οικογένειας, οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι δεν θα μπορούν να απαλλαγούν από το 50% του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων και θα καλούνται να τον πληρώσουν ολόκληρο!
β) Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων, των εντός σχεδίου οικοπέδων και των εκτός σχεδίου εκτάσεων γης που περιλαμβάνονται στην ιδιοκτησία του φορολογούμενου και των εξαρτώμενων μελών της οικογένειάς του δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά μέτρα, προκειμένου για κτίσματα, ή τα 500 τ.μ. προκειμένου για οικόπεδα εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, ή τα 6.000 τ.μ., προκειμένου για εκτάσεις γης εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού. Αν μια οικογένεια άνεργων γονέων με 2 παιδιά και ετήσιο εισόδημα 5.000 ευρώ κατέχει ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. και ένα σπίτι στο χωριό 75 τ.μ. ή αγροτεμάχια συνολικής έκτασης 7 στρεμμάτων δεν θα δικαιούται έκπτωσης 50% από τον Ενιαίο Φόρο και θα καλείται να τον πληρώσει ολόκληρο!
γ) Ο φορολογούμενος, η σύζυγος και τα εξαρτώμενα μέλη της οικογένειάς του δεν θα πρέπει να έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία. Ακόμη δηλαδή κι αν υπάρχουν φορολογούμενοι που θα έχουν καταφέρει να πληρούν τα 2 προηγούμενα πολύ αυστηρά εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια θα χάνουν το δικαίωμα απαλλαγής από το 50% του Ενιαίου Φόρου, αν χρωστούν στο Δημόσιο ή στα ασφαλιστικά ταμεία!
Εκπτωση 100% επί του συνολικού βεβαιωθέντος φόρου, δηλαδή πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝ.Φ.Α., μόνο σε οικογένειες με τρία ή περισσότερα εξαρτώμενα μέλη, δηλαδή σε τρίτεκνους και πολύτεκνους γονείς οι οποίοι πληρούν ταυτόχρονα και τα τρία προαναφερθέντα κριτήρια (εισοδήματος, ακίνητης περιουσίας και μη ύπαρξης οφειλών προς το Δημόσιο ή προς τα ασφαλιστικά ταμεία).
ΓΙΩΡΓΟΣ ΠΑΛΑΙΤΣΑΚΗΣ
gpalaitsakis@e-typos.com
Δημοσιεύεται στον Τύπο της Κυριακής
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου